ABC wynajmu - porady dla wynajmujących mieszkanie

1. Jakie mieszkanie pod wynajem zakupić?

Zdecydowanie najwięcej najemców poszukuje mieszkań w dużych miastach, najlepiej w pobliżu uczelni, w centralnych lokalizacjach lub miejscach dobrze skomunikowanych. - Pod wynajem warto zakupić dwupokojowe mieszkanie – według naszych badań, takiego lokum poszukuje aż niemal połowa najemców (49 proc.), to dwa razy więcej niż jest chętnych na kawalerki i mieszkania trzypokojowe. Dużo chętnych jest również na nieruchomości zlokalizowane w budynkach z tzw. wielkiej płyty, poszukuje ich aż 42 proc. wszystkich najemców – ocenia Bolesław Drapella, prezes morizon.pl.

Czytaj także: Warto kupić mieszkanie na wynajem. Najlepiej dwupokojowe

2. Jak znaleźć najemcę?

Najskuteczniejsze jest poszukiwanie najemcy dla naszego mieszkania za pośrednictwem Internetu i portali ogłoszeniowych. Warto wykazać się również własną inicjatywą i samemu porozwieszać ogłoszenia o wynajmie mieszkania, najlepiej w okolicach uczelni wyższych – zwiększy to nasze szanse na znalezienie w krótkim czasie najemcy. - Jeśli chcemy zaoszczędzić czas i zdecydujemy się na zatrudnienie pośrednika, który wykona za nas wiele spraw – od znalezienia najemcy, przez wynegocjowanie warunków umowy i jej skonstruowanie – musimy być przygotowani na dodatkowy koszt, w postaci prowizji. Najczęściej kwota ta to wysokość miesięcznego czynszu – mówi Bolesław Drapella. - Wybierając pośrednika warto skorzystać z poleconego biura pośrednictwa, w którym pracują licencjonowani pośrednicy w ważnym ubezpieczeniem OC – dodaje.

3. Jakie zapisy powinny znajdować się w umowie?

Umowa najmu powinna zawierać:
- dokładnie określone strony umowy (ważne by podpisując dokument zweryfikować dane najemcy),
- szczegółowy opis przedmiotu najmu wraz z adresem, powierzchnią, liczbą pomieszczeń, kondygnacją a także z numerem księgi wieczystej,
- precyzyjne określenie przeznaczenia przedmiotu najmu,
- oświadczenie najemcy o znajomości stanu technicznego mieszkania,
- wskazanie czasu, na jaki zawarta zostaje umowa oraz okresu wypowiedzenia,
- podanie wysokości czynszu oraz ewentualnej kaucji wraz z terminem i sposobem zapłaty,
- dokładne określenie sposobu rozliczenia dodatkowych kosztów, takich jak ubezpieczenie, podatki, zużycie mediów czy wywóz śmieci,
- wskazanie daty i miejsca sporządzenia umowy oraz podpisy stron umowy.

Warto w umowie zawrzeć również zobowiązanie najemcy do używania przedmiotu najmu tylko zgodnie z przeznaczeniem oraz do zwrócenia go w stanie niepogorszonym, a także sporządzić protokół określający stan techniczny przedmiotu najmu, wraz z dokładnym opisem stanu wyposażenia mieszkania. Protokół taki może stanowić podstawę do późniejszych rozliczeń między stronami.

4. Czy można zabezpieczyć się przed ewentualnymi zniszczeniami?

By ustrzec się zniszczeń, warto ustanowić kaucję, którą najemca powinien zapłacić przed objęciem lokalu i która to ma zabezpieczyć wynajmującego przed ewentualnymi kosztami napraw. - Kaucja nie powinna przekraczać dwunastokrotności czynszu, zwyczajowo jest ona jednak niższa i stanowi równowartość miesięcznej stawki najmu – mówi Bolesław Drapella. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie również sporządzenie spisu wyposażenia mieszkania wraz z dokładnym opisem stanu wszystkich znajdujących się w mieszkaniu sprzętów i mebli oraz dokonanie dokumentacji fotograficznej, zarówno przed, jak i po okresie jego najmu. Pozwoli nam to na łatwiejsze dochodzenie ewentualnych roszczeń w przypadku zniszczeń. Jeśli szkód jakich dokonał najemca nie da się pokryć w pełni z pobranej kaucji, wynajmujący ma prawo wystąpić o odszkodowanie, w przypadku, gdy najemca się od niego uchyli, wynajmujący może sprawę zgłosić do sądu powszechnego.

5. Jakie mamy obowiązki wobec najemcy?

Umowę najmu reguluje Kodeks cywilny, a umowę najmu lokalu mieszkalnego dodatkowo reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W umowie najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. - Przed wynajmem warto zajrzeć do ustawy – przekonuje Bolesław Drapella.

Czytaj też: Ceny spadają, ale optymizmu brak - tańsze mieszkania kupimy...drożej

Według ustawy wynajmujący jest zobowiązany:
- wydać najemcy przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania umowy;
- zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem;
W szczególności wynajmujący ma obowiązek:
- utrzymać w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
- dokonywać napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w powyższym punkcie;
- dokonywać napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu); wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

6. Jakie prawa przysługują wynajmującemu?

Wynajmujący ma prawo:
- uzależnić zawarcie umowy najmu od zapłacenia przez najemcę kaucji jako zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu zwrotu lokalu (kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności czynszu za dany lokal);
- podwyższyć czynsz, wypowiadając na piśmie jego dotychczasową wysokość, z zachowaniem okresu wypowiedzenia;
- wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wynikających z postanowień umowy oraz przepisów (np. zalega z zapłatą czynszu, używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem);
- jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, a strony nie zawarły wcześniej umowy regulującej rozliczenie z tego tytułu, wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego;
- wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy (oraz na rzeczach ruchomych członków rodziny najemcy stale z nim mieszkających) wniesionych do przedmiotu najmu dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok.

Zobacz też: Kupno czy wynajem mieszkania?

7. Czy od wynajmu powinno się odprowadzać podatek?
Przychody uzyskiwane z tytułu umowy najmu czy dzierżawy podlegają opodatkowaniu dochodowemu. Z fiskusem można rozliczyć się za pomocą zryczałtowanego podatku dochodowego lub na zasadach ogólnych. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, osiąganych z tytułu umowy najmu wynosi 8,5 % przychodu. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych podatkowi podlega dochód. Dochody z tytułu najmu rozlicza się łącznie z dochodami z innych źródeł (np. z tytułu umowy o pracę) i kwota wolna od podatku jest wspólna dla nich wszystkich. Zaliczkę na podatek płaci się według dwustopniowej skali podatkowej, czyli 18% oraz 32%. - W celu dokładnego zapoznania się z możliwościami opodatkowania warto zwrócić się do Kancelarii Doradztwa Podatkowego lub do właściwego urzędu – radzi Bolesław Drapella, prezes morizon.pl.